11.2億起拍 “晴格格”住的大廈流拍是怎麼回事 “晴格格”住的大廈流拍是什麼情況

11.2億起拍 “晴格格”住的大廈流拍是怎麼回事？“晴格格”住的大廈流拍是什麼情況？擁有核心區位的商辦資產想要快速變現也並非易事，位於北京的王府世紀大廈也流拍了。

11.2億起拍 “晴格格”住的大廈流拍是怎麼回事

10月9日，阿里資產拍賣平臺顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀發展有限公司債權拍賣，雖有4690人圍觀，但卻無人出價。

阿里拍賣平臺數據顯示，北京王府世紀發展有限公司主要資產爲王府世紀大廈，市場估值約15.39億元，起拍價爲11.2億元，對應債權本金7.5億元、債權利息3.7億元。

近兩年受市場環境變化，大宗交易市場活躍度有所降低。一些資產無法透過市場化方式退出，債權人往往選擇將資產進行法拍。

王府世紀大廈及下週即將拍賣的博瑞大廈區位都不錯，屬於商辦市場的稀缺資產，但想快速變現仍不容易。諸如此前的世茂工三、樂視大廈等資產標的，都是透過一而再、再而三降價才得以成功拍賣。

北京王府世紀發展有限公司成立於1993年，是一家專營房地產開發和物業管理的中外合資企業。

這家公司債權涉及的抵押物爲王府世紀大廈，位於北京市東城區東安門大街，地理位置極佳，能北上平安大道，南下長安街，西去故宮，東往金寶大道上二環。項目土地面積4839.59平方米，建築面積5.21萬平方米，爲商業和寫字樓用途。

項目的擔保方式爲抵押和保證，保證人是王志才和張瑜文，同時債權涉及2筆業務，其中一筆已訴訟進入執行程序，另一筆未訴訟。

王府世紀大廈較爲知名，除了標的本身的區位，還在於與該標的緊密相關的王志才和他的妻子王豔。　　北京王府世紀發展有限公司法人是王志才。除了王府世紀大廈，他早期開發的項目還有長安街上標誌性的項目“長安8號”，也就是現在的佳兆業廣場。

王志才的妻子王豔曾是電視劇《還珠格格》中晴格格扮演者。她居住的王府世紀大廈一套住宅估值1億左右，推開窗即可俯瞰故宮全景。

外行人看熱鬧，對於投資人來說更關注的是王府世紀大廈的商業價值。這也是決定這個項目後續能以什麼價格拍賣的關鍵因素。

“綜合樓齡、債務和區位這三個因素來看，個人判斷王府世紀大廈這個項目的投資價值有限。”一位不具名的北京寫字樓市場專業人士對介面新聞表示。

上述人士認爲，第一，王府世紀大廈是1993年的老樓，按照商辦用地50年土地使用年限，剩餘土地使用年限是21年。這在機構投資者眼中是一個非常尷尬的期限。根據《民法典》第359條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿，應當自動續期。續期費的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。但是，非住宅建設用地使用權期滿續期的，則是依法辦理。

機構投資者在購買商辦資產時會謹慎計算投入成本與未來收益，如果土地使用年限快到期了，是否要補交一系列費用、如補交土地出讓金等額外成本。在這方面，目前相應的法律法規還不是特別清晰，因此對於這類樓齡較長的資產，多數機構投資者都較爲謹慎。

第二，王府世紀大廈背後的債務壓力很大。從王府世紀的區位和體量來看，11.2億元的起拍價對應的是王府世紀的債權本息，即接收本金7.5億元、接收利息及其他費用3.7億元。目前大宗交易和商辦市場處於下行週期，除非是非常優質的資產，否則考慮到項目所揹債務與投資價值的差異，機構投資者一定會慎之又慎。

第三，王府世紀大廈的區位非常微妙，雖然緊鄰故宮，區位非常好，但優質的區位也衍生出一個不確定的問題，即老樓做改造升級，在如此核心的區位能否獲批面臨不確定性。

王府世紀大廈的起拍價相較15.39億元的市場估值已經有所折扣，但還是流拍了。

對此，上述人士認爲，目前透過法拍途徑實現資產變現的案例越來越多。從前幾年的世茂工三、樂視大廈的案例來看，想要透過法拍途徑變現，最有效的方式就是降低起拍價。王府世紀大廈未來也有可能透過降價來尋找潛在的買家。

王府世紀大廈流拍與當下大宗交易市場甚至租賃市場不景氣程度也有關係。

第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想對介面新聞表示，根據他們的研究成果展示，2022年前三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約爲215億元，較去年同期下降57.5%。

李想稱，大宗交易投資市場不活躍源於兩方面市場行情。首先，投資市場目前處於供過於求狀態，無論開發商還是持有衆多資產的機構，甚至透過法拍途徑變現的債權人，都在加速出售資產以求變現。

但是潛在買家對於目前的待售資產保持高度警覺，會對項目進行細緻嚴格的甄別，並期待能夠以“抄底”般的價格進行收購，買賣雙方的博弈仍在繼續。此外目前商辦市場暫時處於調整週期，這也影響到投資市場的前景與行情。

高力國際華北區資本市場及投資服務副董事閆寒也表達了相似看法。根據北京大宗交易記錄，最近成交金額最高的一年是2019年，超過750億元；2020年，受疫情影響，大宗交易活躍度有所降低；2021年北京大宗交易活躍度有所恢復，成交金額達到650億元；今年以來，北京大宗交易市場活躍度再次降低，這主要是受到疫情、在線教育調整等因素影響，導致大宗交易投資人對未來租賃市場判斷不夠明朗。

儘管部分資產標的透過法拍途徑變現前，債權人會提前接觸有意向摘牌對象，以提高法拍的成功率。但在這樣的市場行情下，債權人往往沒法以理想價格和速度處置資產。

一位不具名的投資市場人士稱，目前市場上債權人以銀行、信託及專注於投資不良資產的基金爲主。爲了回籠資金，債權人希望透過合適的價格處置資產。

除了法拍以外，債權人也會透過市場化渠道退出，比如下週即將法拍的博瑞大廈，前兩年也一直在尋求市場化方式退出。

博瑞大廈地處北京CBD商務區與燕莎商圈交匯處，雖然區域不錯，但拍賣成功與否還得看價格。

“博瑞大廈目前的起拍價是20.37億元，在2019年這是一個比較吸引人的價格，但今年寫字樓不理想，價格還需經過市場驗證。”上述投資市場人士表示。

去年7月世茂工三成功拍賣，最終成交價爲16.45億元，僅相當於評估價29.29億元的5.6折，是賈躍亭2016年購買價29.72億元的5.5折。

世茂工三的價值縮水，反應了賈躍亭和樂視興衰走向，但也伴隨着大宗交易投資市場的活躍度。當下，王府世紀大廈也面臨同樣的難題。

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