昨晚，樓市傳來大消息！上海、天津限購政策再升級，而上海的調控政策簡直堪稱嚴厲！
你能想象二手房市場和最近天氣一樣，進入“速凍”的樣子嗎？
首付再漲，認房又認貸
昨日（28日）晚上9時許，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發了《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中主要涉及樓市信貸政策是：
自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%。
在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
同日，上海市住房公積金管理委員會印發的《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，則要求嚴格：
執行公積金差別化信貸政策，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，並停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。
此外，該通知還要求，借款人以公積金繳存帳戶餘額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍；嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減爲每月還本額佔工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。
有人將此前北京、深圳的房貸新政與此次上海的政策進行了對比。
北京9月30日房貸新政：購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
對擁有1套住房的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
深圳國慶房貸新政：對無房且無貸款記錄的，繼續執行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低於五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
結果是：
1.在首套貸方面，深圳比北京首付低5個百分點，但在認房又認貸方面緊於北京，上海最嚴！
2.在二套貸方面，京深認房不認貸，深圳比北京略緊，不管是否是普通房，皆七成首付。上海認房又認貸，緊於北京，與深圳互有鬆緊，總體稍緊於深圳。
綜合首套房貸與二套房貸，上海最嚴，其次深圳，再次北京！
每日經濟新聞記者注意到，在上海出臺新政的同時，天津也出臺了新的房屋信貸政策。昨日，中國人民銀行天津分行官方網站掛出了由該行與同天津銀監局聯合發佈的《關於進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》。
主要內容如下：
一、對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例爲30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例爲40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例爲40%。
二、規範階段性擔保放款管理。個人住房貸款階段性擔保放款前，購房合同備案手續應完畢並且借款人已提供首付款及契稅發票、應繳費用憑證。對於無法提供足額擔保的房地產開發企業，不得在抵押或抵押預告登記完成前發放個人住房貸款。對於存在“捂盤惜售”、“哄擡房價”、“首付貸”等被行業主管部門認定爲嚴重違法違規行爲的房地產開發企業，不得開展階段性擔保合作。
三、上述政策自發布之日起次日實施，未明確事宜繼續按照國家現行差別化住房信貸政策執行。發佈後在本市房地產主管部門資訊系統網籤的正式購房合同，按照本通知要求執行。
樓市將進入速凍模式？
值得注意的是，此次上海樓市調控要求，最重要的或許就是，原先只認房不認貸，但現在哪怕房子轉賣各種流程做得再幹淨，只要還能查到貸款未結清等情況，依然要受到限制既認房又認貸。而且，此輪政策還要求覈查購房者的全國徵信，覆蓋範圍無疑要大很多。
上海中原地產市場分析師盧文曦向每日經濟新聞記者表示：原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調整後的政策既認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，對改善型購房衝擊尤爲明顯。舉例來說，本來是透過賣掉一兩套去湊首付，原來準備買1000萬，你手裏有300萬，可以貸到7成，現在認房又認貸，1000萬隻能買600萬的房。
對於首套房首付比例提高5%，其實心理影響大於實際。首套房一般都是以自己居住爲主，以上海新房套均500萬來算，多半成也就多20多萬，對於有購買能力的買家而言，不能構成多大制約，短期可能因爲支付能力不夠，暫時擱置。可能幾個月後達到支付能力了，馬上會入市。公積金使用從原來餘額的40倍，降低到30倍，降低了槓桿的使用。
據悉，上海10月份二手房交易量2萬套房左右，基本處在正常流量了，有市場人士預計，從12月開始，二手房的交易量將下滑到1萬多套，整個樓市交易會速凍。
上海房價將怎麼走？
昨晚出臺的上海樓市政策，將對置換剛需羣體產生最大影響，因爲置換本來是上海購房的主流羣體，盧文曦表示，當前中環以內置換買家達到9成，外環平均到6成。新政意味着這部分客戶受到制約。
而據上海公積金中心稱，本次調整內容“均符合當前總體房地產市場穩健發展和防範控制風險的方向，同時兼顧公積金貸款管理的連續性和漸進性。”政策對公積金繳存帳戶餘額等內容進行了固定，使得後續盲目提取公積金等做法減少。
從政策出臺背景來看，上海在10月出臺“滬六條”後市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。
從同比漲幅來看，上海還是處於漲幅靠前的城市，因此調控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現波動，可能對市場心態帶來一定影響，透過政策加碼可以鞏固調控效果。此外，11月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調控措施上予以加碼。所以上海對調控進行加碼不能算“意外”。
根據易居研究院智庫中心提供的數據，截至11月28日，上海庫存面積在繼續下滑，爲633萬平方米。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算，那麼目前的存銷比或去庫存週期爲5.3個月。
根據此前國家統計局公佈的《全國70城房價指數報告》顯示，今年10月份全國70個大中城市中，上海在房價指數環比增幅排行中已經跌出了前10位的水平，證明抑制房價快速上漲的工作總體到位。而從同比增幅數據看，上海排在了全國第四位，其中前三位城市分別爲合肥、廈門和南京。換而言之，從房價指數的角度看，上海是目前一線城市中房價同比增幅最大的城市。
事實上，上海11月市場交易已經在低位盤整，而且客戶量比上月減少一半，預計調控政策出臺後，當地成交量會進一步收縮；價格方面，當前議價空間已經擴大到3-5% 。隨着交易量收縮，還價餘地擴大，價格出現實質性下跌。
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